lukash

Пользователь
  • Публикаций

    14
  • Зарегистрирован

  • Посещение

Информация о lukash

  • Звание
    Пользователь

Гарант

  • Сделок через гарант
    6
  1. Сработались с шурупом, мужик он толковый, всё объяснил и показал, по началу было даже немного страшно что-то спрашивать, не хотелось чтобы подумал что я профан какой нибудь, но потом как то разговор и вопросы сами между делом пошли, на второй день обучения я получил 24800рубасов чистой прибыли. Спасибо тебе шуруп за полученный опыт, и за то что дал мне такую работу. Гаранта прошу высвободить сумму за обучение в пользу ТС-а скрин профита прилагается: :
  2. Отвечу на несколько вопросов. По доходным домам. Доходный дом это дом в котором квартира снимается длительно, следовательно при сравнении с краткосрочной арендой доход будет меньше, а забот- как получится. При сдаче квартиры посуточно я залоги беру только в особых случаях, о которых уже писал, например с маленькими детьми. Обычно делается фото паспорта, и заполняется анкета( как в гостинице) с подписью клиента.Там указывается адрес проживания и период проживания, цена проживания. Этого достаточно, для милиции, если что Налоги платятся. например единый налог, налог в пенсионный фонд. Так спокойней жить
  3. Построить доходный дом это не новость, еще до революции предприимчивые люди этим занимались.Например в Киеве на ул. Ярославов Вал 14 в 1915 был построен 7 этажный доходный дом на 6 подъездов. В 90 построены гостиницы на Подоле, В центре расселены и выкуплены дома из которых в последствии были сделаны гостиницы. За этой волной пошли вкладывать деньги люди с меньшим капиталом. Это дома для сдачи и гостиницы за окружной дороге на против Борщяговки. Мини гостиницы- дома про которые шла речь у предыдущих авторов, построены на Нивках вдоль улицы Щербакова, на садовых участках, недалеко от кладбища Беркавцы, связано с близостью Экспо-центра (выставочного павильона). Для этого надо понимать с какой целью и для какого контингента людей строится данный объект.
  4. Обычно все пытаются выжать из площади максимум спальных мест. Понятно, что кастрированная двушка будет по цене дороже единички при равных состояниях квартиры, кроме того 2-ку можно всегда сдать и как единичку. Увеличение спальных мест достигается за счет деления больших комнат или из большой кухни делают подобие зала- студио с кухней, где минимизируют кухонный уголок, ставят большой ТВ и раскладывающийся диван, совмещают лоджию с кухней или комнатой и т.п. Посмотрите на моем сайте или на других фото квартир, квартиры очень разные по качеству и наполнению. Велосипед придумывать не надо. Множество решений можно взять с фото квартир, которые сдаются. Конечно есть еще вариант поставить кровати в 2 яруса и сдавать работягам или возле вокзала койкоместо(ночлег)- тоже такое имеет место. По поводу ремонта, я уже писал, на каждый товар есть свой покупатель. Подкопите денег, если сочтете необходимым сделаете косметику квартиры или еще что нибудь. в любом случае не раздумывайте, а начинайте сдавать. Каждый день простоя это потерянные Вами деньги. Если у Вас в спальне хорошая кровать, то что Вам мешает сдавать квартиру еще и почасово, если клиентов маловато.Опять же придется стирать и менять постельное белье полотенца.
  5. Думал, что тема уже не интересна заблокировал статьи на своем сайте(придется возобновить) , перестал заглядывать... По существу вопроса: для начала определитесь какой сегмент рынка Вы будите занимать. Если квартира совкового варианта, то думаю, денег много за сутки не возьмете, хотя с нашим правительством тенденция стремления к эконом классу увеличивается. Конечно же хоть раз в жизни каждый из нас проживал в гостинице- отсюда и отталкиваемся. В квартире должна быть кровать(лучше кровать, чем диван, который очень часто выходит из строя), телевизор, минимум 2-комплекта постельного белья, 2 к-та полотенец, одеяло + 2 подушки, В кухне холодильник, посуда, кастрюли, сковорода, вилки, ложки по к-ву предполагаемых людей, стол, стулья(табуретки), Эл.чайник, 2-кта кухонных полотенец, желательна стиральная машина для стирки грязного белья на квартире, сушилка для чистого белья, доска для глажки, утюг, как вариант ззбирать грязную постель для стирки дома, желателен бойлер, который очень пригодится при отключении горячей воды ( Как не странно , но люди не любят купаться в холодной воде). В квартире должно быть чисто, постельное белье должно быть поглажено, люди снимающие Вашу квартиру должны понимать превосходство Вашей квартиры над номером в гостинице как по цене, так и по качеству. Чем дороже планируете сдавать квартиру тем более привлекательней для клиента она должна быть( дорогое белье, СВЧ, плазменный ТВ, ванна с гидромассажем, кофеварка, бесплатный беспроводный интернет, сауна, хорошая мебель ит.д. и т.п) Квартира работает приблизительно 20 дней в месяц, бывает хуже, например после нового года, или лучше - праздники. выставки и т.д В конечном итоге все зависит от клиентской базы. Чем больше клиентов, тем больше заселена квартира. Когда клиентов становится больше. чем Вы можете заселить себе, можно заселять дружественным конкурентам или брать в аренду еще одну квартиру и т.д. Желаю удачи, если есть еще вопросы обращайтесь.
  6. По поводу Евро могу сказать, что многие фирмы следуя ценам в гостиницах Киева, подняли цены на июнь в 2-3 раза. Не знаю как у них с заселениями, а у меня и моих знакомых не так много запросов на этот период. Думаю цены начнут ползти вниз. Хотя многие люди вообще не имеющие отношение к сдачам квартир хотят именно в этот период сдать получше свою квартиру, особенно "не спится" тем кто живет рядом со стадионом. Они уже приготовили совковые лопаты.
  7. По поводу залога скажу так, теоретически он берется за ключи 100 гр + до 300 долларов в зависимости от обстоятельств. Например приехала на новый год семья москвичей с ребенком- (небольшой риск ребенок). Если же приехали молодые парни то риск намного увеличивается. Приехали молодые пары -риск минимальный. Словом, смотрим на клиента и по обстоятельствам принимаем решение.
  8. Исходя из моего опыта могу сказать, что 12 квартир купить не реально, но несколько возможно. Конечно нужно себе во многом отказывать и вкладывать в этот бизнес. Думаю, что про 12 квартир упомянуто все вместе (свои + субарендованные + квартиры компаньонов- людей, которые занимаются таким же бизнесом и с Вами в хороших отношениях). Не постесняюсь напомнить, что в начале темы дал сноску на свой сайт, где у меня по этому поводу написаны статьи о разновидностях этого бизнеса. Кому лень посмотреть пишите в личку, дам сноски. Если сдается своя квартира. то за ней, не секрет, лучше смотришь(ведь свое!), если субарендованная, то соответственно не так пристально. По этому у некоторых нерадивых товарищей такие квартиры быстро убиваются. Опытный сдатчик присматривается к арендатору только потом через месяц другой заключает договор. Договора надо обязательно заключать с владельцем квартиры, которую берете в субаренду(его не обязательно регистрировать у нотариуса). Почему 1. Оговаривается цена по которой Вы ее берете.(чтобы в процессе у владельца не загорелись глаза. Сырррррр!) 2.Срок на который берете, обычно год с продлением( по той же причине + для Вашего планирования ) Договор с клиентами обычно пишется по просьбе клиента. Как говорится палка о двух концах. Вы боитесь за квартиру, клиент боится за свои вещи и боится, что деньги возьмут за неделю а выселят уже завтра, поэтому выписывается бумага как в гостинице для клиента. Про залоги, предоплаты, оплаты Вы можете ознакомится на моем или на любом другом сайте по этой тематике( без сайта стало тяжеловато).У каждого в основном похоже. Из наблюдения чем дороже квартира сдается, тем приличнее туда заселяются люди. Как эту же квартиру отдашь дешевле, обязательно нагадят, полотенцем или постельным бельем вытрут ноги, заберут в дорогу с собой полотенце или вилку ложку и т.д.
  9. Налоги, так сказать, очень щадящие.По этой причине не стоит жадничать, а то много соседей доброжелателей, да еще дворники стучат. Новая мулька появилась- участковый милиционер выискивает и если соседи нажаловались (поздно музыка играла, шум гам) пытается наехать, что в налоговую доложит. Исходя из условий Украины(Киев), надо в держрайадминистрации открыть предпринимателя, счет в банке, сделать печать если надо. В налоговой зарегистрироваться как плательщик единого налога с января немного тарифы изменились. Может быть 2 группа- фиксированный налог.(налог 214.60 гр. пенсионный 372.33 ) в месяц. 3 группа точно не помню, по моему 5% от дохода( не весь показывают). Есть еще с НДС. Сходите в свою налоговую, там не кусаются. информация весит на стенах, можно там же проконсультироваться. Можно и не регистрироваться, но если настучат, то кровушку попьют. Можно в декларации о доходах указывать, что квартира сдается, из расчета 15% подоходный налог( опять же вся сумма не указывается. за исключением проплат по безналу.
  10. Я начинал в 90-х, пока не причисляю себя к очень старым, в то время, действительно, окупаемость квартиры была пять лет.В 2000-х, окупаемость возросла до 10 лет.Я придерживался пословицы: Надо покупать дорогие квартиры и дешёвые машины, и это работало. Машины действительно падали с каждым годом в цене. а квартиры в цене росли. Вот перед кризисом когда был рост цен я взял квартиру в ипотеке на 19 лет.По расчетам был в +, квартира себя окупала и прибыль получалась, но это длилось пару лет.Теперь доллар скакнул в два раза. Квартиры упали в цене тоже почти в двое. Теперь пословица не действует!!! Исходя из этой ситуации делаю вывод, что сейчас менее рисковано брать несколько квартир в субаренду и их сдавать. Сдавать свою- да. Брать кредит надо только просчитав все свои риски и еще немного перестраховаться. Если не будет запаса прочности можно не только лишиться квартиры, которую взял в кредит, но и дополнительно потерять свое недвижимое и движимое имущество. По поводу Ваших знакомых, то жилка, про которую Вы говорили, у них была еще с тех давних пор, а еще желание заработать, в чем то себя ущемляя. Говорю это потому, что некоторые(к примеру моя сестра) не хотят жертвовать своим комфортом, даже временно. что-бы получить дополнительный заработок. В данном случае я предлагал ей сдать 3-ку, а переехать в 2-ку. Ни какие убеждения деньги, расчеты ничего не сдвинули с места.
  11. Сильного пиара от этого нет, тем более сайт уже давно и рекламирую его другими методами. Рускоязычная версия сайта у меня раскручена намного больше, чам английская. Написал статьи раньше. В этом бизнесе давно и люди, которые начинают мне большой конкуренции не составят, а рассказать и подсказать кое- что могу. Кстати очень доволен статьями о рекламном бизнесе. Я как раз хочу начать еще какой-то бизнес ( вспомните про корзину с яйцами). В статьях нашел для себя много нового и интересного. Про геморрой -есть немного, но где его нет, это работа которая дает заработок очень многим, даже без вложения денег. Это факт. Подскажите где больше денег и меньше труда . Охотно послушаю и почитаю
  12. P.S. Если кому что-то не понятно или есть вопросы, задавайте рад буду помочь.
  13. Честно говоря, я никогда не думал заниматься сдачей в аренду квартир. Занимался другим бизнесом и тут внезапно пришел кризис, деньги обесценились в 4 раза и мне вместо тавара все реализаторы отдали эти обесцененные деньги. Так как я брал деньги в долг в долларах, то сами понимаете, где я оказался. Квартиру я продавать и закладывать не хотел, по этому решил сдать ее в долгосрочную аренду, благо она была расположена в центре города. Сдал на пол - года иностранцу. Снял с семьей квартиру поменьше, похуже и подальше от центра. За эти пол - года вернул долг, и так как появилась таможня между Украиной и Россией, мой бизнес стал экстримальным неофициально, а официально не рентабельным. Начал ломать себе голову чем заняться , пока решил дальше сдать квартиру, но квартира не сдавалась, было начало лета. Долгосрочники в это время снимают вяло(это уже сейчас я это знаю). Просидел месяц показывая квартиру – никого нет, ходят смотрят но не снимают. Предлагали нам брокеры несколько раз сдать квартиру на несколько суток. Но мы с женой на отрез отказались: квартира то хорошая, всякие удобства, вся бытовая техника .Убьют квартиру, загадят потом и денег не надо - думали мы. Голод не тетка вскоре пришлось заселить посуточников. На наше удивление все прошло достаточно удачно. Люди оказались командировочные, спали в квартире, а днем занимались своими делами. Словом мы с женой остались довольны. Попробовали еще несколько раз, оказалось что дело обстоит несколько лучше чем мы думали. Первый плюс денег стало приходить больше, чем от долгосрочной аренды, второй плюс- в который нам верилось с трудом- квартира убивалась меньше чем от сдачи в долгосрочную аренду. При посуточной аренде квартиру убирают раз в 4дня или после выезда клиента(для меня это был минус, т.к. на начальном этапе мы с женой уборку в квартире делали сами). Словом, мы предоставляем те же самые услуги, что и гостиницы, только наши услуги с намного большим комфортом и за половину стоимости . С тех пор так и пошло. Потихоньку обросли клиентами, посредниками, старались все делать как для себя. Клиенты видели, что квартира ухоженная, постельное белье дорогое и чистое. Словом все пошло неплохо. Прошло около пяти лет и мы откладывая деньги смогли купить еще одну квартиру( тогда цены были еще не заоблачные). Взяли небольшой кредит в Приватбанке под залог квартиры, на ремонт и перепланировку( из единички сделали двушку студию). Деньги выплатили досрочно за 3 года. Сначала думали жить в своей квартире, но поняли, что сдавать и эту квартиру будет выгоднее, чем в ней жить . В результате опять сняли себе квартиру попроще и не в центре. Со временем стали понимать, что не только мы такие «умные», очень многие киевляне пошли по этому же пути. Возникла среди нас, сдающих, конкурентная борьба(честная и не честная).Нужно было тратить деньги на рекламу в газетах, создавать свой сайт, кстати мой flats4you.com , Те, кто знал языки был в лучшем положении. Они создавали сайт на иностранных языках и получали прямых клиентов -иностранцев. Сейчас нам стал помогать сын, который неплохо разговаривает на английском языке. Так что это уже можно назвать семейным бизнесом. В 2008 г взял еще один кредит на покупку следующей квартиры под залог этой же квартиры. Тогда пошли цены вверх, правда и клиентов стало больше. Кредит взял валютный. Сделал ремонт и начал сдавать квартиру в аренду. Хотя кредит взял на 20 лет, надеялся выплатить раньше. Сначала все шло успешно, сдача в аренду посуточно перекрывала месячную проплату по кредиту, даже был в каком -то плюсе, но после кризиса, конечно, стало немного в напряг, квартиры упали в цене в два раза. В этом я попал. Да и разницу приходится доплачивать банку из своего кармана, хотя жаловаться сильно не стоит, думаю другим сейчас не легче. Более подробные расчеты этого бизнеса, а также несколько вариантов сдачи квартир в аренду , имея небольшой стартовый капитал, или вовсе без него, Вы можете прочитать на нашем сайте в разделе навигация – каталог статей – гостиничный бизнес, страница flats4you.com/rus/articles/31/ Хочу сказать, что у многих ошибочное мнение на счет своего небольшого города. Как раз в нем конкуренция намного меньше, чем в Москве, Ленинграде , Киеве. Да, стоимость сдачи меньше, но и уровень жизни в маленьком городе тоже не таков как в мегаполисах. Еще одно наблюдение- квартиры нужны не только в центре города. У каждого командировочного свои привязки и если у Вас будет комфорт и уют, то «люди к Вам потянутся». Не бойтесь начинать, под лежачий камень вода не течет. Успехов Вам . Александр Лукашевич